לכבוד 13 בנובמבר 2005
הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב
הועדה המקומית לתכנון ובניה אונו
א.ג.נ.
הנדון : התנגדות לתכנית קא/346
- אנו הח"מ מתנגדים לתכנית המופקדת קא/346.
- ברצוננו לציין שאנו תומכים במטרות התכנית.אנחנו בעד התחדשות עירונית מצפון לרחוב שלמה המלך ובכניסה לשכונת "פארק אונו" ובעד הרחבת רחוב שלמה המלך לרחוב דו מסלולי דו נתיבי.
- אנו מתנגדים לפתרון התכנוני המוצע:
3.1 לוועדה המחוזית הוגשה תכנית תממ/343 על מקרקעין הצמודים למקרקעי התכנית שבנדון ויש לבחון את שתי התכניות יחד.
3.2 אנו מתנגדים לבינוי המוצע, המתיר בניינים בגובה 17 קומות, הזר לסביבה הקרובה ולעקרונות הבינוי בשכונת "פארק אונו".אנו מתנגדים למיקום הבניינים החדשים שלא בסמיכות למיקום הבניינים הקיימים.אנו מתנגדים לקו הבניין המזערי שנקבע לכיוון רחוב המייסדים.
3.3 אנו מתנגדים להסדרי התנועה המוצעים הקובעים כניסה ויציאה ל-180 יחידות דיור (360 כלי רכב) בקטע כביש בעייתי שבין הכיכר שבצומת הרחובות המייסדים והכפר לצומת הרחובות המייסדים ולוין.
3.4 התכנית אינה כוללת פתרון לדרך גישה חלופית לרכב לקריית החינוך לרבות לרכב חירום.
3.5 התכנית אינה כוללת נספח בינוי לקריית החינוך.
3.6 התכנית אינה מתייחסת לתוספת הנדרשת לחניות ציבוריות עבור אורחים וגורעת חניות מאושרות.
3.7 אנו מתנגדים לכך שניתן יהיה להוסיף יחידות דיור וקומות נוספות בהליך של הקלה בסמכות הועדה המקומית ומבקשים לקבוע סעיף בתקנון התכנית שתוספת יחידות דיור ו/או תוספת קומות יהוו סטייה ניכרת.
3.8 אנו מתנגדים לתכליות שנקבעו בשטחים המיועדים למבני ציבור.אנו מבקשים להגביל את התכליות המותרות ל"מבני חינוך ולשרותי תרבות וספורט" בלבד.
3.9 נספח התנועה והחניה אינו מתיחס למגרשים המיועדים למבני הציבור.
3.10 השווי האקוויולנטי המתואר ב"מצב הקיים" בטבלת ההקצאות ולוח האיזון –שגוי.
- וביתר פירוט:
4.1 בחינה כוללת לתכנון במקרקעי התכנית ובמקרקעין סמוכים:
תממ/124 המתייחסת לשכונת "פארק אונו" ולחלק מהמקרקעין הכלולים בתכנית שבנדון אושרה בשנת 1996 (לפני פחות מעשר שנים).התכנית קבעה זכויות בניה ל-1273 יח"ד בבינוי מדורג.בהיקף השכונה תוכננו יחידות דיור צמודות קרקע בגובה 2 קומות,פנימה יותר תוכננו בניינים בני 5-6 קומות ובמרכז השכונה,סביב פארק מרכזי תוכננו בניינים בגובה 10 קומות.כמו כן אושרו בתכנית הקמת מרכז מסחרי שכונתי ,מגרשים למבני ציבור שכונתיים ומגרשים למבני ציבור כלל עירוניים (עם זכויות בניה לעשרות אלפי מ"ר).מאז אישורה של תממ/124 אושרו תכניות נקודתיות רבות בחלקים שונים בתחום התכנית: תממ/מק/23, תממ/מק/34, תממ/מק/19, תממ/מק/54 ובנוסף אושרו תוספות של יחידות דיור וקומות בהליכי הקלות. התכניות השונות שינו את הבינוי ,את חלוקת המגרשים ,את מיקום המעברים הציבוריים ,אישרו תוספות של מאות יחידות דיור נוספות ותוספות משמעותיות של קומות וכל זאת בשיטת "הסלמי",תוספת לאחר תוספת,טלאי על טלאי.כל זאת ללא שינוי במערך התנועה בשכונה,ללא תוספת חניות לאורחים וללא תוספת מגרשים למבני ציבור שכונתיים.על הועדה המחוזית לשים קץ לאישור התכניות הנקודתיות המשנות חדשות לבקרים את הבינוי בשכונה.תממ/343 ,שהוגשה לאישור הועדה המחוזית, ללא המלצת הועדה המקומית וללא אישור עיריית קריית אונו,מבקשת לבצע שינויי בינוי ניכרים ביתרת השטח שטרם נבנה בשכונה,להוסיף מאות יחידות דיור במגדלים רבי קומות וכל זאת,שוב,ללא שיפורים במערך התנועה,הבעייתי כבר היום בשכונה,ללא תוספת חניות לאורחים וללא מענה לצרכי השכונה למבני ציבור שכונתיים.
התכנית שבנדון מבקשת לאשר תוספת של 180 יח"ד ,ולאחר אשור הקלות ניתן יהיה להקים במתחם 216 יחידות דיור,מבלי לבחון את ההשפעות המצטברות של כל התכניות שאושרו עד כה וללא בחינה של תכנית תממ/343 הנמצאת בדיונים בוועדה המחוזית.
4.2 בינוי מגדלים בגובה 17 קומות,מיקום הבניינים:
כאמור בסעיף 4.1 לעיל, אחד מהעקרונות לפיהם תוכננה שכונת "פארק אונו" הינו הבינוי המדורג (בניינים בגובה 10 קומות סביב הפארק המרכזי,בניינים בגובה 5 עד 6 קומות בטבעת שסביבם וקוטג'ים בגובה 2 קומות בהיקף).בתכניות,שאושרו כשינוי לתכנית תממ/124 נקבע שהגובה המרבי לבניינים סביב הפארק יהיה 12 קומות,סביבם בניינים בגובה 7 עד 9 קומות ובהיקף קוטג'ים בגובה 2 קומות.
התכנית המוצעת, קא/346,ממוקמת בטבעת הבניינים השנייה שגובה הבניינים בה אינו עולה על 9 קומות.אישור התכנית,כך שתתאפשר הקמת 3 מגדלים בגובה 17 קומות,יסתור לחלוטין את מגמות התכנון של השכונה.הבינו המוצע זר לחלוטין לשכונה,אינו מתאים לאופי הבניינים בה ויפגע בערך הדירות.הועדה הנכבדה מתבקשת להנחות את יזמי התכנית ומתכנניה לבחון חלופות לבינוי בבניינים המכילים 6 דירות בקומה טיפוסית ו/או תוספת בניינים ו/או הצמדת זוגות בניינים כך שכמות יחידות הדיור המוצעת תיפרס בבניינים שגובהם יהיה כ-9 קומות ועד מקסימום 12 קומות.
הבניינים הקיימים האמורים להיהרס,על פי התכנית המוצעת,ממוקמים לאורך רחוב שלמה המלך.אנו מבקשים לבחון חלופה לבינוי המוצע של הבניינים החדשים גם כן לאורך רחוב שלמה המלך.
קביעת קו בניין מזערי של 5 מטר בלבד לכיוון רחוב המייסדים,לבניין המוצע בגובה 17 קומות,יאפשר הקמת בניין שחזיתו "תאיים" על הנכנסים לשכונה.אנו מבקשים לקבוע קו בניין מינימאלי של 10 מטר.
4.3 כניסה ויציאה למתחם התכנית לכלי רכב:
בהחלטת הועדה המחוזית,בישיבתה מספר 700 מיום 19 ביולי 2002 ,נקבע שיש צורך בתיאום עם יועץ התנועה לנושא הכניסות והיציאות למתחם ואם הכניסות יהיו מרחוב שלמה המלך יעשה התיאום עם משרד התחבורה.
עמדת יועץ התנועה ומשרד התחבורה לא הוצגו בדיון חוזר בוועדה.ידועה העדפת משרד התחבורה לקביעת מינימום כניסות ויציאות מצירי תנועה עורקיים.על הועדה לבחון עמדה זו מול הפגיעה באלפי דיירי שכונת "פארק אונו".מיקום כניסה ויציאה למתחם המיועד לכ-360 כלי רכב, ובאם יוקצו במתחם גם חניות לאורחים, לעשרות כלי רכב נוספים – בצמוד לכיכר הממוקמת בכניסה הראשית לשכונה ולצומת העמוסה במיוחד של הרחובות המייסדים ולוין תיצור בעיות קשות של זרימת התנועה בשכונה.
רחוב המייסדים הינו רחוב חד מסלולי ודו נתיבי,ללא איי הפרדה וללא קו הפרדה רציף.המיקום המוצע לכניסה וליציאה מהמתחם, שבו יתאפשרו פניות שמאליות ליציאה מהמתחם לכיוון דרום ולכניסה למתחם מכיוון צפון, יעצור את התנועה בקטע הקצר שבין הצמתים:המייסדים- לוין והמייסדים-הכפר .הכניסה והיציאה יהוו צומת נוסף בין הצמתים הקרובים הנ"ל.
מאידך,מיקום כניסה ויציאה למתחם ע"י הוספת כנף רביעית לצומת הקיימת במפגש בין רחוב שלמה המלך לרחוב הדר לא יעמיס את התוספת האמורה של כ-450 כלי רכב על צירי התנועה הצרים ממילא הקיימים בשכונה.על הועדה להעדיף,במקרה זה,את עמדת תושבי השכונה (וככל הידוע לנו גם את עמדת עיריית קריית אונו) על עמדת משרד התחבורה.
4.4 דרך גישה חילופית לרכב לקרית החינוך לרבות לרכבי חירום:
בקרית החינוך של קריית אונו,הממוקמת ממזרח ומצפון לתכנית שבנדון, ממוקמים בית ספר תיכון,שתי חטיבות ביניים,שלוחה של הקריה האקדמית,אולם ספורט מרכזי,כותר פיס ועוד.הקריה משרתת אלפים.
הגישה להעלאת והורדת נוסעים מתבצעת מכיוון רחוב ירושלים מערבה דרך רחוב הזמיר ובהמשך לרחוב לוין ולרחוב המייסדים ולחילופין מרחוב המייסדים מזרחה דרך רחוב לוין לרחוב הזמיר.
הקטע של רחוב הזמיר שבין רחוב המייסדים לרחוב ירושלים הינו חד מסלולי דו נתיבי ונתיב חניה/עצירה בצידו הדרומי בלבד. כל תנועת כלי הרכב לקריית החינוך נכנסת ו/או יוצאת דרך שכונת "פארק אונו".
במקרי חירום אמורים להגיע כלי רכב לכיבוי אש ו/או אמבולנסים לקריית החינוך בדרך זו.
מן הראוי שהתכנית המוצעת להרחבת רחוב שלמה המלך תבחן את האפשרות ליצירת דרך גישה חלופית לרכב לקרית החינוך:אם על ידי יצירת דרך שירות מקבילה מצפון לרחוב שלמה המלך ו/או על ידי יצירת כניסה לקריית החינוך,לכלי רכב, מדרך חדשה שתיסלל מצפון לצומת הרחובות שלמה המלך ורחוב הדר,כמתואר בתשריט המצורף ומסומן "א".
4.5 נספח בינוי לקריית החינוך:
התכנית המוצעת גורעת שטח שאושר במסגרת ההפקעות לצרכי ציבור בתממ/124 כשטח המיועד למבני ציבור,הרחבה של קריית החינוך.
מאז אושרה תממ/124,אושרו תוכניות רבות נוספות בקרית אונו,שהגדילו את היקפי הבנייה החזויים ומכאן שצרכי קריית החינוך רק גדלו.
יש לוודא שהשטח המצומצם אכן יספיק לכל צרכיה העתידיים של קריית אונו,שכן לא ניתן יהיה להגדיל את שטח הקרקע של קריית החינוך בעתיד.לשם כך יש לבדוק את הצרכים המרביים העתידיים ולערוך תכנית בינוי שתבדוק את האפשרות למילוי צרכים אלה לרבות את הצורך בחניה!
4.6 חניית אורחים:
אין התייחסות בתכנית המוצעת לחניה הנדרשת לאורחים.
בשכונת פארק אונו ניכר מחסור גדול בחנייה לאורחים.כאמור,הוספו במהלך השנים מאות יחידות דיור מבלי להגדיל את מצאי חניות האורחים.
ניתן להניח צורך בכ-0.5 מקומות חנייה לכל יחידת דיור ומכאן שעל מתכנני התכנית להציג פתרון למיקום כ-90 מקומות חנייה ציבורית נוספת על החנייה הקיימת בשכונה.
המיקום המוצע לכניסה וליציאה מהמתחם גוזל חניות ציבוריות קימות!
4.7 תוספת יחידות דיור וקומות בעתיד:
אנו מבינים את הצורך הכלכלי באישור 3 יחידות דיור חדשות בגין הריסה של כל יחידת דיור קיימת ולכן אין אנו מתנגדים לאישור מספר יחידות הדיור המוצע בתכנית.
עם זאת אין צורך בשטחי הבנייה העצומים המוגדרים בתכנית.אישור זכויות בנייה כה נדיבות יאפשר בעתיד לבקש תוספת יחידות דיור ותוספת קומות בסמכות הועדה המקומית ולכך אנו מתנגדים.
אנו מבקשים מהועדה הנכבדה לקבוע שסך זכויות הבנייה למטרות עיקריות לא יעלה על 18,000 מ"ר ולקבוע בתקנון התכנית שתוספת יחידות דיור ו/או תוספת קומות מעבר למאושר בתכנית המוצעת יהוו סטייה ניכרת.
4.8 הגבלת התכליות המותרות בשטחים לבנייני ציבור:
בשכונת "פארק אונו" אושרו בתממ/124 זכויות בניה למבני ציבור בהיקף עצום (סך הכל 218,793 מ"ר! ,לשם השוואה שטח זה הינו כמעט פי 3 משטח קניון רמת אביב כולל שטחי מגדל המשרדים והחניון התת קרקעי שלו!).
רוב שטח המגרשים המיועדים בתממ/124 למבני ציבור מיועד למבני ציבור כלל עירוניים ומיעוטו למבני ציבור שכונתיים.
מימוש הבניה המתוכננת יהפוך את שכונת המגורים השלוה למע"ר.בעבר הוצגו תכניות להקים בשכונה,בנוסף להרחבת קרית החינוך ולספריה העירונית שהוקמה,בית יד לבנים עם אודיטוריום הכולל 400 מושבים,בית עירייה,אולם תיאטרון הכולל מאות מושבים ועוד.בניה זו תמשוך תנועת כלי רכב,תגרור עומסי תנועה ובעיות חניה ותהווה מטרד למגורים הסמוכים.
אנו מבקשים מהוועדה הנכבדה להגביל את התכליות המותרות במגרשים המיועדים,בתכנית המוצעת, למבני ציבור ל"מבני חינוך ולשירותי תרבות וספורט" בלבד.
כמו כן אנו מבקשים להרחיב את ה"קו הכחול" של התכנית כך שיכלול גם את המגרשים המיועדים למבני ציבור ממערב לרחוב המייסדים (לפי תממ/124 על שינוייה) ולצמצם באופן ניכר את זכויות הבניה במגרשים אלה.
4.9 נספח התנועה והחניה אינו מתיחס למבני הציבור:
נספח התנועה והחנייה המנחה אינו כולל הוראות בדבר תקן החניה במגרשים המיועדים למבני הציבור. גם בתקנון התכנית אין הוראות בעניין זה.
נספח התנועה המנחה אינו מתיחס למיקום כניסות ויציאות כלי רכב למגרשים המיועדים למבני הציבור.
4.10 טבלת הקצאות ולוח איזון:
השווי האקוויולנטי שנקבע בטבלת ההקצאות לחלקות הקיימות שגוי.
הערכים המפורטים קובעים שווי יחסי בין החלקות עפ"י שטחם בלבד בהתעלם מהבנייה הקיימת וממיקום כל חלקה ביחס לסביבתה.
כתוצאה מכךחלקות עליהן קיים מספר זהה של יחידות דיור קיבלו שווי אקוויולנטי שונה בשל הבדלים בגודל החצרות.
חלקה 102 הגובלת בשני כבישים (רחוב שלמה המלך ורחוב המייסדים) לא קיבלה הפחתה לשווי לעומת חלקות הגובלות רק בכביש אחד וכו'.
כמו כן לא נקבע השווי היחסי של כל אחד מבעלי זכויות החכירה הרשומות.
ב"מצב המוצע" נקבע שיעור חלקם היחסי של כל בעלי הזכויות בכל חלקה קיימת מתוך כלל הזכויות במגרש 4 החדש (כלומר בכל 3 הבניינים החדשים המתוכננים).המשמעות היא שכל המפונים זכאים לזכויות במושע בכל הבניינים החדשים ומכאן שיש להבטיח את פינוי כל החלקות והבניינים הקיימים כתנאי למתן היתר לבניית הבניין הראשון ולא כפי שנקבע בסעיף 17.2 בתקנון התכנית המוצעת.
- אשר על כן מתבקשת הועדה שלא לאשר את התכנית המוצעת, במתכונת שהופקדה להתנגדויות, ולהורות על בדיקות נוספות והגשת חלופות ובמקביל לדון בתממ/343 לאחר בדיקת ההשלכות המצטברות.
שם כתובת חתימה
